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专题：新引擎新图景丨金融新启航
在即将开启的“十五五”时期，中国金融体系正站上新的历史关口。“加快建设金融强国”写入规划纲要，大力发展金融“五篇大文章”，为新质生产力提供支撑、推动实体经济跃升。金融体系的发展重心正向更高质量、更强韧性迈进。
在此背景下，新浪财经推出《金融新启航·新引擎新图景》专题系列，邀请金融业界专家和学者，围绕“十五五”新周期下的金融变革展开前瞻性研讨。本期《金融新启航·新引擎新图景》对话中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平，他指出，房地产金融已经进入一个结构性、深度调整的阶段。
2024年1月，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局联合发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，支持合规房地产项目进入“白名单”，引导金融机构加大融资支持力度。
连平认为，“白名单”本身是一种制度性的安排，未来仍将发挥重要作用。“白名单”项目审批通过贷款规模已超过7万亿元，在当前阶段，维持了银行对房企贷款的基本盘。
而房地产金融能否改善，未来关键取决于两个方面。第一，市场成交能否恢复、需求能否有效释放，这是按揭贷款回升的前提。一旦市场出现相对好转，按揭贷款往往会率先、较为明显地反弹。第二，随着成交改善，房企经营状况有望逐步修复，开发贷款等融资形式也可能随之逐步恢复。他表示，未来房地产金融的修复，将是一个与市场基本面联动、循序渐进的过程。
房地产金融进入结构性、深度调整阶段
新浪财经：这两年房地产相关的金融环境变化很大，能否请您系统地谈一谈，当前房地产金融处于什么样的阶段？
连平：总体来看，房地产金融已经进入一个结构性、深度调整的阶段。过去，房地产金融主要依赖传统的金融模式，比如居民按揭贷款、银行对房企发放的开发贷款。此外，还包括房企发债以及部分上市融资，但从整体规模看，按揭贷款和开发贷占据主导地位。
但当前的情况已经发生了明显变化。一方面，房地产市场需求明显收缩，成交量下降。成交下滑直接带来的结果，就是按揭贷款规模同步回落。另一方面，房企自身面临较大的经营压力，普遍在进行资产负债表的调整，投资和加杠杆的意愿明显不足。
新浪财经：2024年1月，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局联合发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，支持合规房地产项目进入“白名单”，引导金融机构加大融资支持力度，您怎么看白名单发挥的作用？
连平：“白名单”本身是一种制度性的安排，未来仍将发挥重要作用。
最新数据显示，“白名单”项目审批通过贷款规模已超过7万亿元，在很大程度上替代了过去传统意义上的房企贷款，成为新的主要支持形式。在“白名单”制度的支持下，房企开发贷占银行信贷的比重目前大致维持在5%左右。
如果没有这一制度推进，商业银行对房企的信贷投放可能会出现明显的收缩。可以说“白名单”机制在当前阶段，维持了银行对房企贷款的基本盘。
展望未来，房地产金融的改善，关键仍取决于两个方面。第一，市场成交能否恢复、需求能否有效释放，这是按揭贷款回升的前提。一旦市场出现相对好转，按揭贷款往往会率先、较为明显地反弹。第二，随着成交改善，房企经营状况有望逐步修复，开发贷款等融资形式也可能随之逐步恢复。未来房地产金融的修复，将是一个与市场基本面联动、循序渐进的过程。
新浪财经：未来金融支持房地产行业的模式会不会出现一些新变化？
连平：传统的融资方式依然存在，包括银行信贷、发债以及上市融资，但结构会发生变化。
未来开发贷款的增速很难再回到过去的高水平。相比之下，房企通过发债、上市等直接融资方式，可能会有较大的发展空间。对银行而言，传统间接融资模式已经积累了较多风险，未来会更加审慎，其比重继续大幅上升的可能性不大。
从风险分散和风险控制的角度看，直接融资由社会投资者共同承担风险，相对更为合理。未来，房地产金融体系很可能呈现出的格局是，直接融资占比上升，间接融资保持但不再高速扩张。
利率微调、贴息政策，是后续政策集中方向
新浪财经：政策工具箱里，还有哪些政策手段可以发挥支持房地产的作用？
连平：从政策工具的角度看，仍然存在一定调整空间，但整体已处在相对靠后的位置。此前贷款利率已经经历了一轮较为明显的下调，目前市场也在关注新的政策工具，比如是否通过财政贴息的方式进一步降低融资成本。也就是说，名义利率层面的大幅调整空间或已不大，但由财政对部分利息进行补贴，从而实际降低企业和购房者的融资负担，这类政策目前仍在酝酿之中。
此外，公积金贷款利率已经降至较低水平，同时公积金使用规模也在扩大。整体来看，传统政策工具的运用已较为充分，后续政策更可能体现在结构性优化和边际调整上，主要集中在利率微调和贴息政策这两个方向。
新浪财经：如何看待今年降准、降息的可能性，央行在利率政策选择上主要面临哪些现实约束？
连平：今年仍然存在降息的可能性。不过，当前银行存款保持增长，但贷款投放明显不足，不少银行资金“用不出去”。在这种情况下，即便进一步降准，银行可运用资金增加，但由于贷款需求不足，政策效果也会大打折扣。
因此，我认为央行更倾向于观察一段时间，等待实体经济和信贷需求有所改善。一旦贷款增速回升，后续政策操作的空间和节奏，都会更加从容。
需要看到的是，降息对银行的压力比较明显。当前信贷需求偏弱，银行依赖的传统盈利模式受到冲击。随着利率下行，银行净息差持续收窄，2025年三季度末行业平均净息差已降至约1.42%。如果进一步压缩息差，银行的经营压力会明显加大。
同时，银行按揭贷款和开发贷款的不良率都在上升。不良贷款的核销需要真金白银，尤其是在年末，银行往往需要通过利润来消化不良资产，以稳定不良率水平。如果不及时处置，不良率上升，银行会面临评级下调的风险，部分中小银行甚至会融资困难。因此，央行在利率政策上保持谨慎，是一种理性的选择。
此外，还需要考虑外部环境。如果美国后续继续降息，中国的货币政策确实会有一定跟随空间，但整体幅度不会太大。归根结底，当前制约货币政策空间的关键因素，并不在央行，而在银行体系自身的承受能力。
回升信号来自一线城市房价企稳
新浪财经：从您的观察来看，当前房地产市场最需要打通的“堵点”在哪里？
连平：最核心的堵点，仍然在于成交能否恢复。成交的背后，本质上是购房需求的释放。经过约5年的市场下行，我认为现在并不是没有需求，而是市场处于明显的观望状态。很多潜在购房者都在犹豫现在买是否合适、是否还能等到更低的价格。
要打破这种观望，市场需要一个明确而有力的信号，让购房者形成共识，如果再不入市，可能就错过相对低位的价格。这种信号往往来自于一线城市，当一线城市房价率先企稳并出现回升时，原本有购房计划的人会明显加快决策，成交量随之放大，市场活跃度也会迅速提升。
当成交持续放大、价格开始回升时，市场的“底部”基本也就逐步被确认了。一旦形成这种预期，房价再出现大幅回落的可能性就会显著降低。
新浪财经：如何判断这种上涨是真正的趋势性回升，而不是短暂反弹后再次回落？
连平：关键还是看成交是否能够持续放量。没有成交支撑的价格上涨，一定是短暂的。只有在成交持续放大的情况下，价格出现温和、稳定的上涨，才是健康的市场回升。
房地产市场和股票市场在这一点上有相似之处，都是“买涨不买跌”。但不同的是，房地产价格一旦脱离某个价格区间，短期内往往很难再回到原来的水平。从周期来看，中国房地产市场已经经历了大约五年的调整。未来仍可能有一到两年的筑底过程，但我认为，该过程的调整幅度和时间都不会很长，有可能在今年或明年逐步结束。
新浪财经：不少人将当前中国房地产市场与日本、韩国当年的调整阶段进行比较，您如何看待这种类比？
连平：中国房地产市场的基本面，与当年的日本和韩国并不完全相同。日本和韩国在房地产泡沫破裂时，泡沫本身较大，同时城镇化率已经超过80%，城镇化带来的需求动力基本耗尽。
而中国目前无论按户籍口径还是常住人口口径计算，城镇化率仍然存在提升空间。更重要的是，中国正在进入一个以高新技术产业集聚为特征的新发展阶段。长三角、粤港澳大湾区、京津冀等区域，以及西安、成都等重点城市，高新技术产业发展较快，背后带来的是持续的人口流入。产业的发展不仅吸引高端人才，也会带动中低端服务和配套人口的同步进入，从而形成新的住房需求。未来中国房地产需求的增长，将更多体现为结构性的、区域性的增长。
文|新浪财经冯赛琪
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